Khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà là bao nhiêu? Cần lưu ý những điểm gì để tránh vi phạm quy định nhà đất? Bỏ túi ngay những chia sẻ chi tiết của bTaskee về vấn đề này nhé!
Khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà bao nhiêu là chuẩn?
Theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 353:2005 về nhà ở liên kế do Bộ Xây dựng ban hành, quy định về khoảng cách như sau:
- Khoảng cách giữa 2 dãy nhà phải đảm bảo tối thiểu từ 4m trở lên, được mở cửa sổ các phòng nhưng phải đảm bảo yếu tố riêng biệt của mỗi căn nhà.
- Khoảng cách 2 mặt đứng chính của nhà liên kế đúng quy định là từ 8m đến 12m.
- Khoảng đất trống giữa hai dãy nhà dùng làm lối đi, vườn hoa, cây xanh, tuyệt đối không được xây chen bất cứ công trình nào.
- Khoảng cách giữa 2 nhà liền kề tối thiểu là 2m đủ để bố trí các đường ống kỹ thuật dọc theo nhà. Theo quy định ranh giới giữa hai nhà nếu cần thiết có thể xây tường ngăn cao trên 2m.
Tại mục 2.6.1 của Thông tư 22/2019/TT-BXD có quy định về khoảng cách giữa 2 công trình như sau:
Với những công trình xây dựng có chiều cao nhỏ hơn 46m:
Khoảng cách giữa cạnh dài các công trình phải từ 1/2 chiều cao của công trình trở lên không được nhỏ hơn 7m.
Khoảng cách từ đầu hồi công trình này tới đầu hồi hay cạnh dài của công trình kia phải từ 1/3 chiều cao công trình trở lên và tuyệt đối không được nhỏ hơn 4m.
Các công trình có chiều cao từ 46m được quy định như sau:
Khoảng cách tối thiểu giữa cạnh dài của 2 công trình nhà ở liền kề phải từ 25m trở lên.
Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải cao từ 15m trở lên.
Vấn đề pháp lý về khoảng cách giữa hai nhà
Yêu cầu khoảng cách giữa hai nhà hay các tòa nhà, công trình riêng lẻ phải được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.
Sắp xếp vị trí công trình, xác định chiều cao giữa 2 tòa nhà thi công phải đảm bảo giảm thiểu tối đa các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên như: Mưa, nắng, gió bão…
Đồng thời tạo điều kiện khí hậu thuận lợi cho công trình bằng cách chọn hướng nhà và hướng gió tự nhiên tốt. Thiết kế nhà phải đảm bảo tuyệt đối các quy định về phòng cháy chữa cháy.
Các quy chuẩn xây dựng nhà đất
Một số quy chuẩn về xây dựng nhà đất theo TCVN 9411 : 2012 được áp dụng hiện nay:
Thứ nhất, yêu cầu về lô đất xây dựng nhà liền kề
Lô đất xây dựng nhà ở liên kế phải có chiều rộng trên 4,5m và diện tích không nhỏ hơn 45m2. Tùy vào diện tích lô đất và mật độ xây dựng để đối chiếu theo quy định về quy hoạch xây dựng.
Lưu ý:
- Với các nhà ở liền kề xây dựng trong các dự án đảm bảo diện tích từ 50m2 trở lên và có mặt tiền rộng hơn 5m.
- Sau khi giải phóng mặt bằng hoặc nâng cấp cải tạo công trình thì diện tích còn lại phải nhỏ hơn 15m2. Nếu chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so nhỏ hơn 3m thì không được phép thi công xây dựng.
- Với nhà liên kế mặt phố có chiều sâu trên 18m phải có giải pháp giúp nhà ở được chiếu sáng và thông gió tự nhiên.
- Có thể bổ sung thêm các kiến trúc giếng trời, mái sáng, sân trống và các ô thoáng trên khối cầu thang để tăng độ thông thoáng.
Thứ hai, yêu cầu về chiều cao của công trình nhà liên kế
- Nhà ở liên kế tuyệt đối không được phép xây cao hơn 6 tầng, trong các ngõ, hẻm phải có chiều rộng dưới 6m và không xây cao quá 4 tầng.
- Chiều cao của công trình nhà ở liên kế phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Những khu vực chưa được duyệt quy hoạch chi tiết thì chiều cao không được quá 4 lần chiều rộng.
- Trong dãy nhà liên kế có độ cao mỗi nhà khác nhau thì không được phép xây dựng cao hơn 2 tầng so với chiều cao trung bình của cả dãy. Tuy nhiên độ cao tầng một hay tầng trệt của tất cả các nhà phải đồng nhất.
- Đối với nhà liên kế có thêm sân vườn thì chiều cao không được vượt quá 3 lần chiều rộng của ngôi.
- Ở các tuyến đường, phố rộng trên 12m, chiều cao nhà ở liên kế sẽ bị hạn chế theo góc vát 450 nên chiều cao mặt tiền sẽ bằng chiều rộng đường.
- Các tuyến đường rộng dưới 12m, chiều cao nhà bắt buộc không được hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 (không lớn hơn chiều rộng đường).
- Với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao nhà không được vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (tương đương 0,6 lần chiều rộng đường).
Tùy hình dạng, vị trí và kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liền kề sẽ được thiết kế theo quy định sau:
- Lô đất có diện tích từ 30m2 – 40m2, chiều rộng mặt tiền trên 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên, được phép xây dựng không quá 4 tầng và 1 tum, tính ra tổng chiều cao phải dưới 16m.
- Lô đất có diện tích 40m2 – 50m2, chiều rộng mặt tiền 3m – 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng trên 5m, không được xây quá 5 tầng và 1 tum + mái chống nóng (không được cao hơn 20m).
- Lô đất có diện tích lớn hơn 50m2, chiều rộng mặt tiền trên 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hay các công trình được xây dựng ở hai bên tuyến đường quy hoạch hạn chế phát triển, chỉ được xây nhà 6 tầng không được cao quá 24m.
- Trong trường hợp có khoảng lùi thì được phép tăng chiều cao lên tối đa như đã duyệt trong quy hoạch và quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực xây dựng.
- Chiều cao thông thuỷ của tầng trệt không được phép nhỏ hơn 3,6m, nhà có tầng lửng thì chiều cao tầng một phải lớn hơn 2,7m.
Lưu ý: Không được xây dựng hay lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác làm cho chiều cao công trình lớn hơn mức cho phép theo quy định.
Thứ ba, quy định về xây dựng cửa sổ, ô thoáng
- Không được mở ô thông gió, cửa ra vào, cửa sổ nếu tường ngăn sát ranh lô đất thuộc quyền sở hữu của người khác. Chỉ được phép mở cửa trong trường hợp tường bao được xây cách ranh giới lô đất nhà bên cạnh từ 2m trở lên.
- Nếu khu đất liền kề chưa có công trình nào được xây dựng hoặc chiều cao tầng nhà đó thấp thì được phép mở ô thoáng hoặc cửa kính cố định để lấy ánh sáng.
Theo quy chuẩn mới ban hành cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m.
Thứ tư, độ cao quy định của mái đón, mái hè phố nhà ở liên kế
- Độ cao từ mặt vỉa hè tới trên 3,5m sẽ được phép làm mái đón, mái hè phố. Chỗ nhô ra của mái cách mép vỉa hè không được lớn hơn 0,6m. Đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa tối thiểu 1m và không được trồng cột trên vỉa hè.
- Tuyệt đối không được tận dụng mái hè phố làm ban công, sân thượng hay sân bày chậu hoa cây cảnh và bất kỳ các vật thể kiến trúc nào khác.
Bạn bận rộn với công việc và không có thời gian vệ sinh không gian sống mỗi ngày? Vậy thì đừng lo, đã có dịch vụ dọn dẹp nhà cửa của bTaskee. Các Chị Ong chăm chỉ sẽ giúp bạn làm sạch mọi ngóc ngách trong nhà, lấy lại vẻ sạch đẹp.
Tải ứng dụng bTaskee và đặt lịch ngay!
Vi phạm khoảng cách giữa hai nhà sẽ bị xử phạt như thế nào?
Căn cứ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi xây dựng nhà riêng lẻ không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 – 100.000.000 đồng.
Như vậy nếu vi phạm khoảng cách giữa hai nhà ở liên kế có thể bị xử phạt đến 100.000.000 đồng.
Cộng thêm mức phạt do xây dựng sai giấy phép đã được cấp là 40.000.000 đồng. Tiếp đó bắt buộc gia chủ phải khắc phục hậu quả bằng cách tháo dỡ công trình vi phạm.
Câu hỏi thường gặp
- Vi phạm khoảng cách tối thiểu giữa 2 nhà có phải chịu trách nhiệm hình sự không?
Không. Hiện nay các vi phạm này chỉ bị xử phạt hành chính thông qua một số điều khoản đã được quy định do Chính phủ ban hành.
- Khi xảy ra tranh chấp hay mâu thuẫn trong quá trình xây dựng nhà ở liền kề thì phải liên hệ giải quyết với cơ quan thẩm quyền nào?
Theo quy định được nêu rõ tại Điều 203, Luật Đất đai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án nhân dân hoặc UBND cấp tỉnh và cấp huyện.
- Có thể xây dựng nhà ở liền kề xong mới thực hiện làm các giấy tờ liên quan không?
Không. Vì trước khi xây dựng bạn cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết như chứng nhận được phép thi công xây dựng, quyền sở hữu đất,… Chỉ có thể hoàn thiện song hành để được pháp luật bảo vệ khi có các vấn đề bất trắc xảy ra.
Trên đây là những quy định của pháp luật về khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà theo quy định của pháp luật. Hy vọng những chia sẻ của bTaskee đã giúp các bạn có thêm kiến thức về vấn đề này và tránh được những vi phạm, rủi ro không đáng có.
>>> Xem thêm bài viết:
- Giải đáp nên xây nhà cao bao nhiêu theo đúng pháp luật hiện nay
- Tất tần tật về nguyên lý thông gió trong nhà bạn cần biết
Hình ảnh: Pinterest
